Mietniveaustufe in Verbindung mit der Grundsteuererklärung

Information zur Mietniveaustufe der Gemeinde Michendorf in Verbindung mit der Grundsteuererklärung und dem weiteren Terminplan

Die Gemeinde Michendorf hinterfragte beim Bundesministerium der Finanzen, wie die Mietniveaustufe im Falle der Gemeinde Michendorf ermittelt/berechnet wurde bzw. welche Gründe für die konkrete Einordnung der Gemeinde Michendorf bestanden.

Mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) vom 26. November 2019 (BGBl. I S. 1794) wurde zur Bewertung von Wohngrundstücken (Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum) für Zwecke der Grundsteuer ein Ertragswertverfahren eingeführt, bei dem der jährliche Rohertrag aus Vereinfachungsgründen auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche ermittelt wird.

Mit der Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe i. S. des § 254 Bewertungsgesetz (BewG) wird die erforderliche gemeindebezogene Einordnung in die jeweilige Mietniveaustufe zur Ermittlung der Zu- und Abschläge auf die aus statistischen Grundlagen abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten gem. Anlage 39 zum BewG festgelegt. Die Gemeinde Michendorf ist in der Mietniveaustufe 5 eingeordnet.

Viele Bürgerinnen und Bürger der Gemeinde äußerten sich irritiert über diese Einordnung, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die benachbarten Ballungszentren wie Potsdam oder Kleinmachnow, aber auch Schwielowsee der Mietniveaustufe 4 zugeordnet wurden und baten die Verwaltung um Erläuterungen, wie es zu dieser Einordnung gekommen ist.

Auf die Anfrage zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe im Sinne des § 254 BewG teilt das Bundesministerium der Finanzen Folgendes mit:
„Nach § 263 Absatz 2 Bewertungsgesetz (BewG) ist das Bundesministerium der Finanzen ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates die gemeindebezogene Einordnung in die jeweilige Mietniveaustufe zur Ermittlung der Zu- und Abschläge nach § 254 BewG in Verbindung mit Anlage 39 Teil II BewG auf der Grundlage der Einordnung nach § 12 des Wohngeldgesetzes (WoGG) in Verbindung mit § 1 Absatz 3 und der Anlage der Wohngeldverordnung für steuerliche Zwecke herzuleiten und den dafür maßgeblichen Gebietsstand festzulegen.

Auf dieser Ermächtigungsgrundlage hat das Bundesministerium der Finanzen mit Zustimmung des Bundesrates die Mietniveau-Einstufungsverordnung vom 18. August 2021 (BGBL I S. 3738, BStBl. I S. 1871) erlassen. Maßgeblicher Gebietsstand ist der 25. Januar 2021.

Nach § 12 Absatz 2 Satz 1 WoGG richtet sich die Zugehörigkeit einer Gemeinde zu einer Mietenstufe nach dem Mietenniveau von Wohnraum der Hauptmieter und Hauptmieterinnen sowie der gleichzustellenden zur mietähnlichen Nutzung berechtigten Personen. Das Mietenniveau ist nach § 12 Absatz 2 Satz 2 WoGG die durchschnittliche prozentuale Abweichung der Quadratmetermieten von Wohnraum in Gemeinden vom Durchschnitt der Quadratmetermieten des Wohnraums im Bundesgebiet. Das Mietenniveau wird gem. § 12 Absatz 3 WoGG vom Statistischen Bundesamt festgestellt.

Die Mietniveaustufen sollen den typischerweise zu erwartenden Sollertrag an das Mietniveau der jeweiligen Gemeinde anpassen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts darf sich der Gesetzgeber auch von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen, die je nach Zahl der zu erfassenden Bewertungsvorgänge an Bedeutung gewinnen und so auch in größerem Umfang Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigen können, ohne gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Artikel 3 Absatz 1 Grundgesetz) zu verstoßen. Der Ansatz der durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten angepasst an die jeweilige gemeindeabhängige Mietniveaustufe ist eine solche Pauschalierung und Typisierung. Wie bei jeder Pauschalierung und Typisierung ist diesem Ansatz eine gewisse Verallgemeinerung immanent.“

Entsprechend des Zeitplanes des Ministeriums der Finanzen und für Europa sollen bis Mitte 2024 die Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessbescheide durch die Finanzämter versandt werden. Zieltermin für die Finanzämter ist hier der 30. Juni 2024. Im Anschluss sollen die Kommunen seitens des Ministeriums bzw. der Finanzämter eine Empfehlung für die Anpassung der Hebesätze erhalten, damit in Summe nicht mehr Steuern mit der Umstellung generiert werden, als bisher eingenommen. Dies bedeutet, dass die Kommunen im Herbst 2024 ihre Hebesätze anpassen werden. Welche Auswirkungen dies auf den Einzelnen haben wird, lässt sich aktuell noch nicht einschätzen. Es wird seitens des Ministeriums nur kommuniziert, dass mit der Umstellung keine zusätzliche Einnahmengenerierung erfolgen soll.